Årsredovisning 2014 &ŽƚŽ <ĂƌŝŶ ƵƌŵĂŶ,^ Ɛ ďžɛƚăěɛƌćʃɛĩƃƌğŷŝŷő ^ǀĂƌƚǀŝŬ Ŷƌ Ϯϲϴ ^ƚžđŭśžůŵ

Transkript

1 Årsredovisning 2014

2 Att bo i en Bostadsrättsförening - vad innebär det? I HSB bor du till självkostnadspris. Det är ingen annan som tjänar pengar på ditt boende. Årsavgiften (= månadsavgiften, hyran gånger 12) täcker föreningens lån, driftskostnader och fondavsättningar för t ex reparationer och underhåll. Med bostadsrätt äger du inte din lägenhet i egentlig mening. Du äger dock bostadsrättsföreningen tillsammans med övriga medlemmar/bostadsrättsinnehavare och har därmed enligt bostadsrättslagen en i tiden obegränsad nyttjanderätt till din bostad. Du kan inte bli uppsagd så länge du fullgör dina skyldigheter. Du bor tryggt. Du och dina grannar bestämmer själva hur föreningens mark och gemensamma lokaler ska användas. Varje år väljer ni en styrelse bland er boende. Styrelsen har i uppdrag att sköta föreningens förvaltning och ekonomi. Med i styrelsen sitter en ledamot från HSB. Det betyder att styrelsen och bostadsrättsföreningen genom HSB-ledamoten har hela HSB Stockholms erfarenhet och kunnande som stöd. HSB erbjuder också fortlöpande utbildning för nya styrelseledamöter; kunskap är en viktig förutsättning för levande boendedemokrati. Ta vara på fördelarna med bostadsrätt i HSB. Du är med och äger husen och miljön. Du får full insyn i förvaltning och ekonomi. På bakre omslagets insida finns en ordlista med förklaringar till några av de vanligaste begreppen som förekommer i en årsredovisning.

3 Kallelse Årstämma 2015 HSB Brf Svartvik 268 i Stockholm 21 maj kl 19:00, Badviken Svartviksslingan Val av stämmoordförande 2. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 3. Godkännande av röstlängd 4. Fastställande av dagordning 5. Val av två personer att jämte ordförande justera protokollet samt val av rösträknare 6. Fråga om kallelse behörigen skett 7. Styrelsens årsredovisning 8. Revisorernas berättelse 9. Beslut om fastställande av resultaträkningen och balansräkningen 10. Beslut i anledning av föreningens vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen 11. Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna 12. Fråga om arvoden för styrelseledamöter och revisorer för kommande verksamhetsår samt principer för andra ekonomiska ersättningar för styrelseledamöter och andra funktionärer i bostadsrättsföreningen 13. Val av styrelseledamöter och suppleanter 14. Val av revisor/er och suppleant 15. Val av valberedning 16. Erforderliga val av föreningens representation i HSB 17. Övriga i kallelsen anmälda ärenden 18. Avslutning a. Godkännande av föreningsstämmans beslut den 22 april 2015 att anta nya normalstadgar för bostadsrättsföreningen. Beslutet vid den första föreningsstämman fattades med acklamation. Beslutet skall för att vara giltigt, biträdas av minst två tredjedelar av de röstade vid denna andra föreningsstämma.

4

5 HSBs bostadsrättsförening Svartvik, nr 268 Stockholm Org.nr: Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Svartvik nr 268 i Stockholm Org.nr: får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret

6 HSBs bostadsrättsförening Svartvik, nr 268 Stockholm Org.nr: VERKSAMHETEN 2014 Styrelsen för brf Svartvik i Minneberg, Bromma, får härmed avge följande förvaltningsberättelse för räkenskapsåret Allmänt om föreningen I mitten av 1980-talet genomförde HSB Stockholm omvandlingen av ett gammalt industriområde i Traneberg till ett av Stockholms vackraste nybyggda bostadsområden med närmare 1000 bostäder. Det fick namnet Minneberg. Det är fråga om sjönära bebyggelse vid Ulvsundasjön med upplyst strandpromenad och med småbåtshamn och badplatser inom området. I centrala Minneberg finns fyra bostadsrättsföreningar varav brf Svartvik är den största. Inflyttningen i brf Svartvik skedde etappvis under Under 2009 har Stockholms stadsmuseum K- en av motiveringarna till beslutet. Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Brf Svartviks fastigheter Föreningen äger fastigheterna Svartvik 1 6 i Bromma, Stockholm. På fastigheterna finns 7 byggnadskroppar med bostäder samt en parkeringsanläggning (P2) och en större samlingslokal (Badviken). Parkeringen och samlingslokalen förvaltas av Minnebergs Samfällighetsförening. Fastigheterna är fullvärdes försäkrad hos Vardia AB från och med 1 januari 2015 (Trygg Hansa 2013 och 2014). I föreningens fastighetsförsäkring ingår bostadsrättstillägg för föreningens lägenheter. Bostadslägenheter - antal och ytor Föreningen har 327 bostadsrättslägenheter, varav 320 är upplåtna till enskilda bostadsrättshavare, fem som bostäder i kommunal regi och två som äldrebostäder genom HSB Stockholm. Bostadsytan för bostadsrättslägenheterna är m2. Medelytan per lägenhet är 74 m2. Antal lägenheter av respektive typ Fastighet 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok o större Svartvik

7 HSBs bostadsrättsförening Svartvik, nr 268 Stockholm Org.nr: Lokaler - antal, ytor och hyresavtal Föreningen har lokaler för uthyrning med en sammanlagd yta på m2, fördelade på kontorslokaler och förskolor. Det är två permanenta förskolor med en sammanlagd yta på m2. De hyrs av Stockholms kommun enligt avtal som löper till 30 september år 2017 respektive 31 december år Kontorslokalen har en yta på 70 m2. Avtalet löper t o m januari Utöver detta har vi ca 50 mindre extra förråd som hyrs ut till medlemmarna i föreningen. Lokaler för fritid, samvaro och hobby i Minneberg Brf Svartvik har i sina byggnader vävstuga, bibliotek, övernattningsrum samt styrelselokal. Vidare finns två större samlingslokaler, Badviken och Båtviken, samt lokaler för vävning, snickeri, foto och bordtennis. Möjligheter finns till gymnastik och barndans. En lokal har utrustats som gym och innehåller även bastu. I området finns fem övernattningsrum som är tillgängliga för alla boende i Minneberg. Föreningsverksamheten är livlig med bl.a. en äldreklubb, fotoklubb, båtklubb, bridgeklubb, sångkör. Samordningen av fritidsverksamhet, lokalutnyttjande m m inom området sker genom Minnebergs Samfällighetsförening. Samfällighetsföreningen Minnebergs Samfällighetsförening ansvarar för driften av områdets värmeanläggning, två parkeringsanläggningar med sammanlagt 528 bilplatser, 19 motorcykelplatser, två större samlingslokaler, centralantenn, bredband samt sopsug och grovsoprum. Samfällighetens ursprungliga investeringar samt driftskostnader, inklusive planerat underhåll, fördelas på de fyra bostadsrättsföreningarna efter fasta fördelningstal. Brf Svartviks andel är 35,488 procent. Nyckeltal/m2 bostäder och lokaler Produktionskostnad kr Ursprunglig insats, bostadsrätter kr Fastighetslån (aktuell belåning) kr kr Årsavgifter inkl avgiftsfri månad 682 kr 682 kr Räntekostnader 182 kr 215 kr Fastighetsavgift och Fastighetsskatt 23 kr 23 kr Drift, underhåll och externa kostnader Värmekostnad 93 kr 97 kr Samfällighetskostnader 83 kr 81 kr Löpande underhåll 57 kr 49 kr Vatten och fastighetsel 40 kr 41 kr Förvaltningsarvoden 12 kr 11 kr Personalkostnader 14 kr 13 kr Försäkringskostnader 9 kr 6 kr Övriga driftskostnader 45 kr 43 kr Totala kostnader drift och löpande underhåll 353 kr 341 kr 2

8 HSBs bostadsrättsförening Svartvik, nr 268 Stockholm Org.nr: Föreningsverksamhet Styrelsen består av elva ledamöter. Styrelsen är konstituerad enligt följande: Ordförande Agnetha Lund Vice ordförande Erik Govers Ekonomiansvarig Lars Larsson Sekreterare Monica Modigh Vice sekreterare Linda Heikkilä Underhållsansvarig Björn Martinussen Trädgårdansvarig Erik Govers Informationsansvarig Fredrik Janebjer Repr. för Grannsamverkan Linda Heikkilä Studieorganisatör/Boendeombudsansvarig Lotta Åhman Underhåll Angelica Koivisto Ekonomi/Information Mats Andersson Ledamot (HSB) Förvaltare (HSB) Wolf Barufke Erika Kenne. Från och med februari 2015 har föreningen ny förvaltare från HSB, Asal Abdi. I tur att avgå vid stämman 2015 är Lars Larsson, Agnetha Lund, Mats Andersson, Björn Martinussen, Fredrik Janebjer, Linda Heikkilä och Angelica Koivisto. Firmatecknare Firmatecknare är styrelsen i sin helhet eller två i förening av Agnetha Lund, Erik Govers, Lars Larsson och Mats Andersson. Revisorer Revisor, vald av föreningen, är Malene Broman och revisorssuppleant Maud Lindgren Som föreningens yrkesmässiga revisor har anlitats en revisor hos BoRevision, utsedd av HSB Riksförbund. Arbetsgrupper Styrelsens arbetsgrupper har haft följande sammansättning. Ekonomi: Lars Larsson (ansv), Mats Andersson, Erik Govers, ordf. Agnetha Lund. Underhåll: Björn Martinussen (ansv), Erik Govers, Lars Larsson, Fredrik Janebjer, Angelica Koivisto, Linda Heikkilä, Monica Modigh. Trädgård: Erik Govers (ansv), Mats Andersson, Monica Modigh, Lotta Åhman, Angelica Koivisto. Information: Fredrik Janebjer (ansv), Mats Andersson, Lotta Åhman, Monica Modigh. Boendeombud: Lotta Åhman (ansvarig), Fredrik Janebjer. Monica Modigh 3

9 HSBs bostadsrättsförening Svartvik, nr 268 Stockholm Org.nr: Boendeombud Boendeombuden är en mycket viktig länk mellan medlemmarna och styrelsen. Ansvarig för kontakterna är Lotta Åhman. Vid de sammankomster som regelbundet hålls med boendeombuden utbyts erfarenheter och diskuteras förslag till förbättringsåtgärder i våra portar. Föreningens representation: HSB Stockholm, årsstämma i distrikt Nordväst (före detta Västerort): Monica Modigh och Linda Heikkilä. Minnebergs samfällighetsförenings styrelse: Agnetha Lund (ledamot) och Erik Govers (ledamot) samt Björn Martinussen och Lars Larsson (suppleanter). Minnebergs samfällighetsförenings stämma: Monica Modigh och Linda Heikkilä. Representation i HSB Stockholm: HSB distrikt Nordväst: Björn Martinussen Valberedning Föreningens valberedning består av Karin Burman (sammankallande), Anders Björkblad och Arne Söderling. Styrelsens utbildning Ett antal ledamöter i styrelsen har genomfört HSB Stockholms kurser inom styrelsearbete. Föreningsstämma Föreningens årsstämma hölls den 14 maj med 52 röstberättigade medlemmar. Informationsmöten Det sedvanliga informationsmötet hölls den 27 november. En stor diskussionspunkt var de nya avskrivningsreglerna där en representant från HSBs ekonomiavdelning förklarade lagstiftningen och konsekvensen för vår förening. Utöver detta presenterades delårsrapport per 31 augusti samt en grov resultatprognos för 2014 och utsikterna för 2015 diskuterades. Städdagar Föreningen har som vanligt haft städdagar i maj respektive oktober. Vid båda tillfällena har det varit runt 50 deltagare. 4

10 HSBs bostadsrättsförening Svartvik, nr 268 Stockholm Org.nr: Medlemsinformation Under året har 21 bostadsrätter överlåtits, varav en genom arv eller gåva (föregående år 35, varav tre genom arv eller gåva). Vid årets utgång hade föreningen 462 medlemmar föregående år 455. Anledningen till att medlemsantalet överstiger antalet bostadsrätter i föreningen är att mer än en medlem kan bo i samma lägenhet. HSB Stockholm innehar även ett medlemskap i föreningen. Dock skall noteras att vid stämman har en bostadsrätt en röst oavsett antalet innehavare. Avtal om förvaltning mm Styrelsen har direkt eller via Samfälligheten avtal med ett flertal organisationer och företag. De största avtalen framgår nedan: HSB Stockholm för administration, teknisk förvaltning, markskötsel och snöröjning. Stockholm Takentreprenad för snöskottning på tak samt bevakning av risk för snöras. Fortum för fastighetsel. JN & Partners AB för städning av trapphus och lokaler. Stockholms Hiss & Elteknik AB avseende tillsyn och underhåll av hissar. Vardia AB beträffande fastighetsförsäkring och bostadsrättstillägg från och med ComHem AB för kabel-tv. Bredbandsbolaget för abonnemang av IP-telefoni och internetuppkoppling. Upphandling av nya avtal Under 2014 förhandlades ett nytt 5 årsavtal fram med HSB gällande administration, tekniskförvaltning, markskötsel och ekonomi. Förvaltningsavtalet är på 1 år. Svartviksbladet Svartviksbladet har under år 2014 utkommit med tre nummer. Redaktör för första numret var Mats Peijer och sen årsstämman är det Karin Burman. Tidningen är mycket uppskattad och fyller ett viktigt informationsbehov vid sidan av mötesverksamheten och hemsidan. Hemsida Brf Svartvik har egen hemsida på Internet med adress: Ansvarig är Karin Burman. E-post till styrelsen kan skickas under adress info@brfsvartvik.com. Övrig skriftlig information Brf Svartvik lämnar, utöver en fyllig årsredovisning, även ett delårsbokslut för perioden januari- hemsidan. 5

11 HSBs bostadsrättsförening Svartvik, nr 268 Stockholm Org.nr: Styrelsens brandskyddsarbete Styrelsens brandskyddsarbete finns i en arbetsbeskrivning, som bl a anger vilka kontroller som ska göras under året, information som ska förmedlas till de boende samt hur det byggnadstekniska brandskyddet ska fungera i föreningens hus. Syftet med dokumentationen är att alla i styrelsen nu och i framtiden ska förstå brandskyddsarbetet och kunna utföra de kontroller som beslutats. Ett viktigt led i förebyggande arbetet är att få bort brännbart material t ex barnvagnar i trapphusen. Redan tidigare har brandsläckare installerats i alla tvättstugor samt i fritidslokaler och övernattningsrummet. Vidare har samtliga bostäder i Brf Svartvik utrustats med brandvarnare. Medlemmarna uppmanas att regelbundet kontrollera att brandvarnarna fungerar tillfredsställande samt att inte förvara något brandfarligt material i trapphusen. Monica Modigh är brandskyddsansvarig i vår styrelse. Gästlägenhet Föreningens lägenhet, som kan hyras av medlemmar i alla br föreningarna i Minneberg som får tillfälliga besökare, finns på Svartviksslingan 15 B. Gästlägenheten med sex bäddplatser är mycket uppskattad och kostar 300 kronor per dygn Bokningsläget kan numera följas via föreningens hemsida. Antalet uthyrda dygn uppgick till 205 under 2014, vilket är likartat med föregående år. Båda verksamhetsåren har påverkats negativt när det gäller antalet uthyrda nätter gentemot tidigare år. Det beror på en vattenskada som uppstod i lägenheten under hösten Arvoden till styrelse och andra funktionärer Arvodet till styrelsen är av årsstämman fastställt till kr. Arvodet beräknas enligt följande: 45 % av ett (1) prisbasbelopp ( kr) per ledamot i styrelsen, att fritt fördelas inom styrelsen. Till föreningsvald revisor utgår ett arvode på Arvodet är 24 % av ett prisbasbelopp. Till valberedningens tre ledamöter utgår ett arvode om kr. Beloppet fördelas fritt inom valberedningen. Beloppet är beslutat av årsstämman enligt följande: 7 % av ett (1) prisbasbelopp ( kr). Till ovanstående summor tillkommer sociala avgifter. Stämman har därutöver bemyndigat styrelsen att ge särskild ersättning enligt av stämman fastställda principer (bilaga 1). Sådan ersättning har utgått under Extra arvoden utanför ram har utgått till Karin Burman för Svartviksbladet och hemsidan, Lotta Åhman för administration med uthyrningsrummet, till Lennart Högzell för trädgårdsarbeten och Andreas Beijer utbildning brandskydd. Utöver detta har Patrick och Sara Burman samt Kim Olsson erhållit ersättning för utdelning av trycksaker samt Lars-Olof Nihlén för flagghissning. Total årskostnad för arvoden inklusive sociala avgifter till styrelsen och övriga arvoden under 2014 uppgår till kr gentemot kr föregående år. 6

12 HSBs bostadsrättsförening Svartvik, nr 268 Stockholm Org.nr: Resultat och årsavgifter Föreningens ekonomiska ställning framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. Styrelsen lämnar därtill nedanstående kommentarer till årets resultat samt till ett antal intäktsposter respektive kostnadsposter. Årets resultat Brf Svartvik redovisar för 2014 en förlust på kronor mot kronor föregående år. Föreningens ekonomi är fortsatt stark. Föreningens egna kapital uppgår till kronor och likviditeten, inkl kortfristiga placeringar totalt kronor, tillåter framtida planerade satsningar på planerat underhåll. Under verksamhetsåret har renoveringen av föreningens tak påbörjats och kommer att avslutas under våren Föreningen har tagit beslut om att renoveringen av trapphusen samt föreningens hissar skall påbörjas under Beräknad tidsåtgång för dessa projekt är 4 5 år. Anledningen till det sämre resultatet jämfört med föregående år är framförallt följande: Högre avskrivningar beroende på det nya K2 regelverket kkr. Förbättrat räntenetto beroende på lägre marknadsräntor 751 kkr. Föreningens driftskostnader är högre än föregående år kkr. Planerat underhåll högre än föregående år kkr. Övrig post lägre intäkt än föregående år kkr. Totalt kkr. De negativa driftskostnaderna jämfört med föregående år avser ökade löpande underhållskostnader framförallt på marksidan samt markant höjd försäkringspremie för föreningen beroende på höga kostnader på vattenskador Föreningen tillämpar Bokföringsnämndens anvisningar, som innebär att planerat underhåll kostnadsförs under året, medan styrelsens förslag till lyft från underhållsfonden respektive avsättningar till fonden lämnas för beslut till föreningens årsstämma. Flerårs översikt omsättning, resultat och avgifter samt soliditet Årsavgifterna i brf Svartvik har sänkts med sammanlagt 13 procent sedan Till detta kommer att avgiftsfri månad lämnades 2001, 2004, 2005, 2006, 2007 samt 2009 och För 2008 utgick full avgift mot bakgrund av ränteutvecklingen under det året t o m 2014 utgick full betalning beroende på framtida kostnader för planerat underhåll. 7

13 HSBs bostadsrättsförening Svartvik, nr 268 Stockholm Org.nr: Vissa nyckeltal Nettoomsättning Rörelseresultat Resultat efter finansiella poster Årsavgift (genomsnitt), kr/m2 Soliditet % 24,2 24,4 23,9 24,2 23,9 Resultatet efter finansiella poster är före planerade överföringar till, respektive lyft från underhållsfonden. Årsavgiften i kronor per kvadratmeter är beräknad efter avgiftsfri månad för Soliditeten är ett mått på föreningens ekonomiska styrka. Den beräknas som eget kapital i förhållande till balansomslutningen och redovisas i procent. Driftkostnader Kostnader för drift Föreningen har kontinuerligt anpassat förvaltningsavtalen efter föreningens specifika behov utan att servicen blir lidande. Utvecklingen under de senaste fem åren framgår av nedanstående tabell. Kostnader för drift kkr exklusive fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift Fastighetsskötsel och lokalvård*) Uppvärmning El, vatten, sophämtning Löpande underhåll Förvaltningskostnader* Personalkostnader Övrig drift Summa driftskostnader *) Betydande delar förvaltning och fastighetsskötsel debiteras av Samfälligheten Driftskostnader De högre kostnaderna gentemot föregående år beror framförallt på högre kostnader för löpande underhåll vilket hänger samman med att föreningens fastigheter blir allt äldre. 8

14 HSBs bostadsrättsförening Svartvik, nr 268 Stockholm Org.nr:

15 HSBs bostadsrättsförening Svartvik, nr 268 Stockholm Org.nr: Samfälligheten Brf Svartvik ingår i Minnebergs Samfällighetsförening tillsammans med föreningarna Tangen, Tranan och Sandvik. Svartviks andel av kostnaderna är 35,488 procent. Samfällighetens uppgifter är värmeproduktion, sopsug för hushållssopor och omhändertagande av grovsopor. Samfälligheten förvaltar också parkeringsanläggningarna, centralantenn, bredbandavtal samt områdets gemensamhetslokaler för förenings- och fritidsverksamhet. Brf Svartviks betalningar till Samfälligheten kkr Uppvärmning Samfällighetsavgifter * Summa *) exkl. Svartviks del av periodiskt underhåll (se nedan under rubrik Underhållsåtgärder) Ökningen av samfällighetsighetsavgiften 2014 och 2013 gentemot 2012 beror på Brf Svartviks andel av Samfällighetens förlust resp år. Ökningen av samfällighetsavgifterna 2011 gentemot 2010 beror på att Samfälligheten övertagit ansvaret för bredbandsavgifterna från respektive boende. Förvaltarfunktionen samt fastighetsskötsel av våra byggnader debiteras numera via Samfälligheten. Uppvärmningskostnaderna under åren 2012 till och med 2014 ligger på ungefär samma nivå. Ökningen av kostnaderna 2012 gentemot 2011 beror på att vädret var mycket milt I uppvärmningskostnaderna ingår de rörliga kostnaderna som Samfälligheten har. De fasta kostnaderna i form av avskrivningar på byggnader och anläggningar, eventuella investeringar samt räntor på upplånat kapital ligger på var och en av de delägande bostadsrättsföreningarna och ingår inte i tabellen. Värmeproduktion Samfällighetens största kostnadspost är uppvärmning. Värmeanläggningen är av kombityp för olja och el, med ackumulatortankar för uppvärmning nattetid samt värmepumpar för värmeåtervinning. Drygt 50 procent av Samfällighetens värmeproduktion kommer numera från återvinning av värme från bostäder och lokaler. Sophantering Kostnaderna för sophantering ökade fram t o m Samfälligheten har mött detta genom rationellare sortering och hantering av de olika fraktionerna samt att en ny sopsugskomprimator inköptes Den nya sopsugs komprimatorn har medfört att det inte behövs lika många tömningar vilket medför en besparing på ca 100 kkr/år. 10

16 HSBs bostadsrättsförening Svartvik, nr 268 Stockholm Org.nr: Parkeringsanläggning De två parkeringsgaragen har sammanlagt 528 bilplatser, men efterfrågan överstiger tillgången. Tilldelning sker efter kötid och det finns ett 50-tal boende som väntar på plats. Hyran för en typisk bilplats under tak och med motorvärmare är för närvarande 608 kronor per månad. Fastighetsskatt och fastighetsavgift Utvecklingen av fastighetsskatt för föreningens bostäder och lokaler framgår av nedanstående tabeller. För 2007 infördes nya villkor för beskattning av bostäder. Skatten kallas numera kommunal fastighetsavgift och beräknas till ett fast belopp per lägenhet, oberoende av taxeringsvärdet och lägenhetsstorlek. Avgiften, som justeras årligen med inkomstbasbeloppet är kronor per lägenhet år 2014 mot kronor föregående år. Fastighetsskatt för bostäder och lokaler (1000-tal kronor) Bostäder Lokaler Summa Fastighetsskatten för lokaler är oförändrat 1 procent av taxeringsvärdet. De nya taxeringsvärdena fastställdes vid taxering år 2013 och ligger still t o m 2016, då ny fastighetstaxering sker. Underhållsåtgärder Underhållsplan och fonderingar Brf Svartvik har arbetat med 20-åriga underhållsplaner sedan Uppdateringar sker minst vart annat år, varvid tidsperioden förskjuts så att planen alltid omfattar den närmaste 20-årsperioden. I samband med uppdateringar övervägs alltid vilken teknik som ska användas i framtida underhåll. Avsättningarna till underhållsfonden är totalt kr, varav brf Svartvik utgör kr och Samfälligheten kr, enligt underhållsplanen. Planerat underhåll Sedan länge tillämpar styrelsen principen att periodiskt underhåll som omfattas av den 20-åriga underhållsplanen skall finansieras ur underhållsfonden. Periodiskt underhåll kostnadsförs endast om det ligger utanför planen. 11

17 HSBs bostadsrättsförening Svartvik, nr 268 Stockholm Org.nr: Planerat underhåll och fonderingar kkr Underhåll Ingår i underhållsplanen Kostnadsfört underhåll Yttre underhållsfond Planerat underhåll under 2014 framgår av nedanstående tabell: Planerat underhåll 2014 Underhållsåtgärd Belopp (kkr) Underhåll byggnad 395 Underhåll byggnader tak 811 Tvättstugor, maskinutrustning 706 Markytor 36 Andel av planerat underhåll i Samfälligheten 865 Summa planerat underhåll Planerat underhåll i Samfälligheten Samfällighetens underhållsåtgärder omfattar under verksamhetsåret det nya styrsystemet för värmeanläggningen samt spaljéer. Finansiering Fastighetslån och räntekostnader Vid utgången av verksamhetsåren hade brf Svartvik följande fastighetslån respektive räntekostnader: Fastighetslån och räntekostnader kkr Fastighetslån vid årets utgång Räntekostnad Genomsnittlig ränta (%) 2,65% 3,14% 3,36% 3,19% 2,36% Räntekostnaderna för föreningen blev 852 kkr lägre än föregående år. Förklaringen till detta är framförallt att räntenivån på marknaden sjunkit successivt från och med andra halvåret 2012 till och med dags dato februari Föreningens snittränta på låneskulden i slutet av februari 2015 och ett år framåt uppgår till 2,43 %. Snitträntan på låneskulden ett år framåt förväntas bli ytterligare något lägre under 2015, då föreningen har totalt tre bundna lån som förfaller under perioden mars t o m september

18 HSBs bostadsrättsförening Svartvik, nr 268 Stockholm Org.nr: Placering av likvida och fonderade medel Brf Svartviks likvida medel uppgår vid utgången av 2014 till 21,1 mkr exklusive avräkningskonto hos HSB. Ränteintäkterna uppgick 2014 till kr mot kr föregående år. Genom tillkomsten av HSB;s Placeringskonto finns likviditet omedelbart tillgänglig till bättre ränta än avräkningskontot. Placeringar kkr Placeringstyp Belopp Räntesats Slutdatum Placeringskonto HSB ,3% Tillsvidare Bunden placering hos HSB ,25% Tillsvidare Summa placeringar Utöver ovanstående placeringar har föreningen likvida medel på transaktionskonton uppgående till kkr. Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Föreningen fortsätter att satsa på det planerade underhållet. Tre projekt förväntas starta under 2015 Renovering av föreningens trappuppgångar (beräknas genomföras under några år) Renovering av föreningens hissar (beräknas genomföras under fyra år) Tvättning av fasader (beräknas genomföras under två år) Renoveringen av föreningens tak påbörjades under 2014 och beräknas vara slutfört under våren 2015 Brf Svartviks styrelse bedömer för närvarande att ovannämnda projekt finansieras med de likviditetsreserver som föreningen har. Vid utgången av 2014 hade föreningen en total likviditet på ca 24 mkr. Framtiden Styrelsen räknar med att minst ett år i förväg kunna förvarna medlemmarna för den händelse en avgiftshöjning bedöms nödvändig. 13

19 HSBs bostadsrättsförening Svartvik, nr 268 Stockholm Org.nr: Förslag till resultatdisposition Till stämmans förfogande står följande belopp i kronor: Balanserat resultat Årets resultat Styrelsen föreslår följande disposition Uttag ur yttre fond Överföring till yttre fond enligt underhållsplan Balanserat resultat Ytterligare upplysningar beträffande föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande noter. 14

20 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Svartvik nr 268 i Stockholm Resultaträkning Rörelseintäkter Nettoomsättning Not Rörelsekostnader Driftskostnader Not Övriga externa kostnader Not Planerat underhåll Personalkostnader och arvoden Not Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not Räntekostnader och liknande resultatposter Not Summa finansiella poster Årets resultat

21 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Svartvik nr 268 i Stockholm Balansräkning Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not Inventarier och maskiner Not Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Not Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar Aktuell skattefordran Övriga fordringar Not Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not Kortfristiga placeringar Not Kassa och bank Not Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

22 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Svartvik nr 268 i Stockholm Balansräkning Eget kapital och skulder Eget kapital Not 14 Bundet eget kapital Medlemsinsatser Yttre underhållsfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Skulder Skulder till kreditinstitut Not Leverantörsskulder Fond för inre underhåll Övriga skulder Not Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar ställda för skulder till kreditinstitut Summa ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Inga Inga 17

23 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Svartvik nr 268 i Stockholm Kassaflödesanalys Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Kassaflöde från löpande verksamhet Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning (+) kortfristiga fordringar Ökning (+) /minskning (-) kortfristiga skulder Kassaflöde från löpande verksamhet Finansieringsverksamhet Ökning (+) /minskning (-) av långfristiga skulder Kassaflöde från finansieringsverksamhet Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut I kassaflödesanalysen medräknas föreningens avräkningskonto, kortfristiga placeringar samt placeringskonto hos HSB Stockholm in i de likvida medlen. 18

24 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Svartvik nr 268 i Stockholm Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inget annat anges. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 årsredovisning för mindre företag/ekonomiska föreningar (K2). År 2014 är det första året som föreningen följer BFNAR 2009:1 vilket innebär att det finns brister i jämförbarheten mellan åren. Avskrivning fastighet Principen för K2 är att inga nya komponenter aktiveras förutom de som ligger kvar från övergången till K2. Dessa komponenter som i enlighet med god redovisningssed och tidigare normgivning aktiverats som separata avskrivningsenheter ligger fortsatt kvar med separata avskrivningsplaner. Byggnaden skrivs av linjärt över nyttjandeperioden med 1 % av anskaffningsvärdet årligen och total livslängd har bedömts till 120 år från färdigställandetiden. Övriga komponenter skrivs av linjärt mellan år. Under året har komponenterna skrivits av med 3 %. Avskrivning inventarier och maskiner Avskrivning sker med 10 % på anskaffningskostnaden. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråkstagande från underhållsfonden beslutas av stämman. Inkomstskatt och underskottsavdrag En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta Förvaltningsdomstolen är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalintäkter samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning av eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22 %. Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Föreningens skattemässiga underskott är oförändrat ifrån föregående år och uppgick vid utgången av räkenskapsåret till

25 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Svartvik nr 268 i Stockholm Noter Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter Årsavgifter el Hyror Övriga intäkter Bruttoomsättning Avgifts- och hyresbortfall Hyresförluster Not 2 Driftskostnader Fastighetsskötsel och lokalvård Reparationer El Uppvärmning Vatten Sophämtning Fastighetsförsäkring Fastighetsskatt Förvaltningsarvoden Övriga driftskostnader Not 3 Övriga externa kostnader Förbrukningsinventarier och varuinköp Administrationskostnader Extern revision Konsultkostnader Medlemsavgifter Not 4 Personalkostnader och arvoden Arvode styrelse Revisionsarvode Övriga arvoden Löner och övriga ersättningar Sociala avgifter Not 5 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB Stockholm Ränteintäkter HSB placeringskonto Ränteintäkter skattekonto Ränteintäkter HSB bunden placering Övriga ränteintäkter Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder Övriga räntekostnader

26 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Svartvik nr 268 i Stockholm Noter Not 7 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningsvärde byggnader Anskaffningsvärde mark Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad - bostäder Taxeringsvärde byggnad - lokaler Taxeringsvärde mark - bostäder Taxeringsvärde mark - lokaler Summa taxeringsvärde Not 8 Inventarier och maskiner Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde Not 9 Aktier, andelar och värdepapper Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Andel i HSB Stockholm Not 10 Övriga kortfristiga fordringar Skattekonto Avräkningskonto HSB Stockholm Placeringskonto HSB Stockholm Övriga fordringar Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda kostnader Upplupna intäkter Ovanstående poster består av förskottsbetalda kostnader avseende kommande räkenskapsår samt intäktsfordringar för innevarande räkenskapsår. 21

27 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Svartvik nr 268 i Stockholm Noter Not 12 Kortfristiga placeringar Bunden placering 3-mån HSB Stockholm Not 13 Kassa och bank Handkassa SBAB Nordea plusgiro Not 14 Not 15 Förändring av eget kapital Medlemsinsatser Yttre uh Balanserat Insatser Uppl avgifter fond resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång Resultatdisposition Årets resultat Belopp vid årets slut Skulder till kreditinstitut Ränteändr Nästa års Låneinstitut Lånenummer Ränta dag Belopp amortering SBAB ,67% SBAB ,28% Swedbank ,99% Swedbank ,45% Swedbank ,06% Swedbank ,82% Swedbank hypotek ,24% Swedbank hypotek ,72% Swedbank hypotek ,13% Swedbank hypotek ,26% Swedbank hypotek ,99% Långfristiga skulder exklusive kortfristig del Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till Not 16 Övriga skulder Momsskuld Källskatt Övriga kortfristiga skulder Not 17 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader Förutbetalda hyror och avgifter Övriga upplupna kostnader Ovanstående poster består av förskottsinbetalda intäkter avseende kommande räkenskapsår samt skulder som avser innevarande räkenskapsår men betalas under nästkommande år. 22

28 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Svartvik nr 268 i Stockholm Noter Stockholm, den Agnetha Lund Angelica Koivisto Björn Martinussen Charlotte Åhman Erik Govers Fredrik Janebjer Lars Larsson Linda Heikkilä Mats Andersson Monica Modigh Wolf Barufke Vår revisionsberättelse har - - lämnats beträffande denna årsredovisning Av föreningen vald revisor BoRevision AB Av HSB Riksförbund förordnad revisor 23

29 24

30 Bilaga 1 Styrelsens förslag till Ramar för styrelsens rätt att besluta om arvoden och ersättningar till styrelseledamöter och andra funktionärer i bostadsrättsföreningen Styrelsen föreslår följande principer för ersättning till styrelse och andra medlemmar (nedan kallad funktionärer) för tjänster, som inte omfattas av sedvanligt styrelsearvode: 1. Ersättning skall endast komma ifråga om funktionären har erforderlig kompetens och som eljest skulle ha beställts av extern uppdragstagare, t ex. besiktningsman, förvaltare eller entreprenör. 2. Styrelsen skall från fall till fall besluta om att anlita funktionärer i det konkreta projektet samt besluta om rimlig ersättningsnivå uttryckt i exempelvis kr/tim. 3. Funktionär skall redovisa ersättningskrav i specificerad faktura. Senast när ett konkret projekt är avslutat skall en sammanställning av utbetalda ersättningar redovisas för styrelsen. 4. Styrelsen har rätt att ge ersättning för förlorad arbetsinkomst till ledamot, suppleant eller annan medlem i föreningen. En förutsättning är att vederbörande kan visa att löneavdrag har skett. 5. För ledamot av styrelsen eller suppleant gäller att ersättning utöver styrelsearvode endast kan komma ifråga om denna utför en tjänst som klart och tydligt ligger utanför ordinarie styrelseuppgifter. Ersättningsfrågan är därför endast aktuell vid projekt av tillfällig karaktär, t ex. om- och tillbyggnad och periodiskt underhåll. Berörd ledamot/suppleant är jävig och skall inte delta i sådant beslut. Ovanstående principer har tillämpats fr.o.m. verksamhetsåret Hittills har ersättning med högst 250 sek/ timma vid de tillfällen principerna tillämpats. Det bör ankomma på styrelsen att bestämma skälig ersättningsnivå. Styrelsens förslag till beslut Styrelsen föreslår att ovanstående principer antas av föreningsstämman. 25

31 Fullmakt Varje medlem har en röst. Om flera medlemmar äger bostadsrätten gemensamt, har de ändå bara en röst tillsammans. Om en medlem äger flera bostadsrätter i föreningen, har denne ändå bara en röst. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make/maka, registrerad partner, sambo, annan närstående(=förälder, syskon eller barn) eller annan medlem får vara ombud. Ombud får bara företräda en medlem. Fullmakt ska vara skriftlig och daterad. Den gäller högst ett år efter utfärdandet. Ort. Datum... Fullmakt för att företräda bostadsrättshavaren Lägenhetsnummer.... i brf Bostadsrättshavarens egenhändiga namntäckning:. (Namnförtydligande)... (Fullmakten behöver inte vara bevittnad)

32 Ordlista Årsredovisning: Består av en förvaltningsberättelse samt den ekonomiska redovisningen. Förvaltningsberättelse: Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse (ibland verksamhetsberättelse eller styrelseberättelse). Förvaltningsberättelsen talar om vilka som haft uppdrag i föreningen, vad som i huvudsak förekommit samt redovisar en del fakta om antalet medlemmar m m. Den ekonomiska redovisningen, bokslutet, följer den EU-anpassade årsredovisningslagen. Redovisningen består av resultaträkning, balansräkning och noter. I resultat- och balansräkningarna redovisas klumpsummor. Noterna innehåller mer detaljerad information. Resultaträkningen visar vilka intäkter respektive kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader = årets överskott/underskott. För en bostadsrättsförening gäller det nu inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader (inklusive avsättning till fonder) som man väntar ska uppkomma. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet ska hanteras. Balansräkningen visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas föreningens anläggningstillgångar i form av fastigheter och inventarier samt föreningens omsättningstillgångar i form av t ex kontanter och andra likvida medel. På skuldsidan redovisas föreningens eget kapital som innehåller medlemmarnas insatser, balanserat resultat och yttre fonden. Övriga poster på skuldsidan är skulder till kreditinstitut och övriga, t ex leverantörsskulder. Anläggningstillgångar är tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader. Avskrivningar: Värdet på fastigheterna och inköpta inventarier minskar på grund av förslitning. Detta redovisas som en kostnad för avskrivning i resultaträkningen varje år. Det värde som står som tillgång i balansräkningen är värdet efter alla avskrivningar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. Bland omsättningstillgångar kan nämnas HSB avräkningskonto och andra likvida medel. Kortfristiga skulder är skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t ex leverantörsskulder. Likviditet är bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t ex vatten, el, räntor, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens omsättningstillgångar med dess kortfristiga skulder. Är omsättningstillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. Skulder: Skulder till utomstående; dels sådana som ska betalas inom ett år, dels skulder till kreditinstitut. Fond för yttre underhåll: Styrelsen ska upprätta underhållsplan för föreningens hus. I årsbudgeten ska medel avsättas för underhållet. Genom beslut om årsavgiftens storlek säkerställs erforderliga medel för att trygga underhållet av föreningens hus. Beslut om fondavsättning fattas av föreningsstämman. Fond för inre underhåll: I de bostadsrättsföreningar som har en inre underhållsfond, regleras avsättningen till fonden i bostadsrättsföreningens stadgar. Fondbeloppet enligt balansräkningen utvisar den sammanlagda behållningen av samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. Fondens fördelning på respektive lägenhet framgår av den avispecifikation som följer inbetalningskorten varje kvartal. Ansvarsförbindelser är åtaganden för föreningen som inte bokats som kort- eller långfristig skuld. Kan vara borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande, som avgäld. Ställda panter avser i föreningens fall de pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet för erhållna lån.

33